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Proposta d'acquisto
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Come funziona la proposta d'acquisto, cosa scrivere, le clausole sospensive e gli errori da evitare.
La proposta d'acquisto è il primo atto formale e vincolante dell'intero processo. Non è un "mi interessa" — è un impegno legale. Ecco tutto quello che devi sapere prima di firmare.
Attenzione: la proposta è vincolante per te
Dal momento in cui firmi la proposta, tu sei vincolato. Il venditore no: ha tempo per valutare e può rifiutare. Ma se accetta, sei obbligato a procedere. Se ti ritiri, perdi la caparra. Per questo la proposta va preparata con estrema cura.
Prezzo offerto
L'importo che proponi. Può essere inferiore al prezzo richiesto — è una trattativa. L'agenzia non può rifiutare di presentare la tua offerta al venditore, qualunque sia l'importo.
Caparra confirmatoria
Tipicamente il 5-10% del prezzo (0 €-0 €). Va versata con assegno non trasferibile intestato al venditore.
Termine di validità
Quanto tempo ha il venditore per accettare (tipicamente 7-15 giorni). Dopo questa data, se non accetta, sei libero e la caparra ti viene restituita.
Condizione sospensiva per il mutuo
CLAUSOLA FONDAMENTALE. Se la banca non ti concede il mutuo, la proposta decade e riprendi la caparra. Senza questa clausola, se il mutuo viene rifiutato perdi tutto.
Data prevista per il rogito
Entro quando deve avvenire il passaggio di proprietà dal notaio. Tipicamente 60-120 giorni dalla proposta.
Elenco di arredi/accessori inclusi
Cucina, armadi a muro, condizionatori, tende da sole. Se non è scritto, non è incluso.
Stato di consegna dell'immobile
Libero da persone e cose, impianti funzionanti, eventuali lavori a carico del venditore specificati.
La clausola sospensiva per il mutuo
Questa è la clausola più importante della proposta. Senza di essa, se la banca rifiuta il mutuo sei comunque obbligato a comprare — e se non hai i soldi, perdi la caparra.
Esempio di testo: "La presente proposta è subordinata all'ottenimento, da parte del proponente, di un mutuo ipotecario di almeno € [importo] entro [data]. In caso di mancata concessione, la proposta si intenderà risolta e la caparra restituita."
Caparra confirmatoria
La più comune. Se il compratore si ritira, il venditore la trattiene. Se il venditore si ritira, deve restituire il doppio della caparra al compratore. Alla fine, viene scalata dal prezzo d'acquisto.
Caparra penitenziale
Meno comune. Funziona come "prezzo del diritto di recesso". Chi si ritira perde la caparra, ma non può essere chiesto altro risarcimento.
Strategia di negoziazione