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Adempimenti post-rogito: residenza, utenze, documenti, manutenzione e tempistiche dell'intero percorso.
Hai firmato il rogito, hai le chiavi in mano. Ma non è finita: ci sono adempimenti obbligatori e pratici da fare nei primi giorni e mesi. Ecco la lista completa e un riepilogo delle tempistiche dell'intero percorso.
Residenza entro 18 mesi: non dimenticarlo
Se hai comprato con agevolazioni prima casa, devi trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito. Se non lo fai, perdi le agevolazioni e dovrai pagare la differenza di imposta + sanzioni (30%) + interessi di mora.
Detrazioni da non dimenticare nel 730
Versamento anticipato: quando conviene davvero
Sui mutui prima casa stipulati dopo il 2 febbraio 2007, la Legge Bersani vieta penali sull'estinzione anticipata, totale o parziale. Puoi versare quanto vuoi, quando vuoi, senza commissioni.
L'ammortamento alla francese ti fa pagare più interessi nei primi anni: un versamento fatto al secondo anno vale molto più dello stesso versamento fatto al diciottesimo. Usa 13ª, bonus, TFR per un colpo grosso quando puoi, ma tieni prima un fondo di emergenza di 6 mesi di spese: accelerare il mutuo togliendoti la liquidità è una pessima idea.
Compila i dati del mutuo nello Step 3 "Il tuo mutuo" per vedere il calcolo personalizzato sui tuoi numeri.
Riduci durata o riduci rata?
Riduci durata è quasi sempre la scelta più conveniente: tieni la rata uguale e tagli più interessi possibile. Riduci rata ha senso se la rata iniziale è tirata e ti serve più cashflow mensile, ma il risparmio totale di interessi è inferiore.
Attenzione alla detrazione 19%: oggi detrai il 19% degli interessi passivi fino a €4.000/anno (massimo €760 di risparmio fiscale). Versando extra gli interessi annui calano: se scendono sotto i €4.000 perdi parte di quella detrazione. Ma gli interessi che elimini nominalmente sono molto più del 19% che ti sarebbe stato rimborsato — il bilancio è quasi sempre nettamente a tuo favore.
Alternativa da valutare: se il tuo tasso è basso (es. < 2%), investire quegli stessi soldi in strumenti che rendono di più, al netto delle tasse, può battere l'estinzione anticipata. A tassi alti (4%+), versare extra è quasi sempre il rendimento "risk-free" più alto che hai a disposizione.
Una casa non è un investimento "compra e dimentica". Prevedi questi costi ricorrenti:
Condominio
Pulizia, ascensore, giardino, portineria, fondo lavori
IMU (se seconda casa)
Variabile per comune. Prima casa esente.
TARI
Tassa rifiuti, calcolata su mq e numero occupanti
Assicurazione casa
Facoltativa ma consigliata
Manutenzione ordinaria
Caldaia, impianti, piccole riparazioni
Bollette
Luce, gas, acqua, internet — dipende dalla classe energetica
Ricerca e visite
1-6 mesiVisita immobili, confronta prezzi, valuta zone
Verifica fattibilità e pre-delibera mutuo
2-4 settimaneRaccogli documenti, chiedi preventivi a 3-4 banche
Proposta d'acquisto
7-15 giorniFirma, attesa accettazione del venditore
Compromesso (preliminare)
2-4 settimane dopo la propostaFirma del contratto preliminare, registrazione
Istruttoria mutuo + perizia
3-8 settimanePerizia, delibera, preparazione atto notarile
Rogito notarile
1 giornoFirma atti, pagamenti, consegna chiavi
Adempimenti post-rogito
1-4 settimaneResidenza, utenze, documenti, trasloco
Totale medio: dalla prima visita al rogito, tipicamente 3-6 mesi. Può essere più rapido se hai già la pre-delibera del mutuo e i documenti pronti.
Il consiglio finale
Comprare casa è un processo lungo e stressante, ma se segui tutti i passaggi di questa guida, riduci drasticamente il rischio di errori costosi. Non avere fretta, non farti pressare dall'agenzia, e ricorda: è meglio perdere una buona occasione che fare un pessimo affare.