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Il contratto preliminare: caparra, registrazione, obblighi delle parti e tempistiche.
Il compromesso — o contratto preliminare — è l'accordo formale che precede il rogito. Non è obbligatorio se la proposta d'acquisto è già dettagliata, ma è fortemente consigliato perché offre maggiori tutele legali.
Un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo (rogito) entro una data stabilita, a condizioni già definite. Ha valore legale e può essere fatto valere in tribunale.
Tipicamente 1-3 mesi prima del rogito. Spesso coincide con il momento in cui la banca ha dato la pre-delibera del mutuo e si ha certezza del finanziamento.
Dati completi delle parti
Generalità di compratore e venditore, codice fiscale, stato civile, regime patrimoniale.
Descrizione dettagliata dell'immobile
Indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), classe energetica, planimetria allegata.
Prezzo e modalità di pagamento
Prezzo totale 0 €, anticipo 0 €, mutuo 0 €.
Data del rogito
La data entro cui deve avvenire il passaggio di proprietà. Se non rispettata, si può chiedere la risoluzione.
Garanzie del venditore
Dichiarazione che l'immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, diritti di terzi, liti pendenti.
Conformità urbanistica e catastale
Il venditore garantisce che l'immobile è conforme ai titoli edilizi e alla planimetria catastale.
Stato di consegna
Libero da persone e cose, impianti funzionanti, eventuali lavori concordati completati.
Penali per inadempimento
Cosa succede se una delle parti non rispetta gli impegni.
Registrazione obbligatoria
Il compromesso deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma (o 30 se è un atto notarile). Costa:
Trascrizione: la tutela in più
Se fai il preliminare dal notaio (costa di più, circa €500-1.000 in aggiunta), puoi farlo trascrivere nei registri immobiliari. La trascrizione ti protegge da:
Consigliato soprattutto per importi elevati o se il rogito è previsto dopo molti mesi.
Richiesta formale del mutuo
Presenti alla banca il compromesso firmato e tutta la documentazione.
Perizia della banca
Un perito incaricato dalla banca visita l'immobile e ne valuta il valore. Costo: €200-400 a tuo carico.
Delibera del mutuo
La banca approva (o rifiuta) il finanziamento. Tempi: 2-6 settimane.
Scelta del notaio
Tu scegli e paghi il notaio. Non accettare quello suggerito dall'agenzia se non ti convince.
Preparazione atto notarile
Il notaio verifica tutti i documenti, le visure, e prepara l'atto di compravendita.
Ultimo sopralluogo
Visita l'immobile un'ultima volta prima del rogito per verificare che sia tutto a posto.